Бухгалтерский учет в строительстве и услугах подряда

Строительная отрасль в 2026 году переживает тектонические изменения: повышение НДС до 22%, новые правила для саморегулируемых организаций (СРО) и обязательная маркировка материалов. Бухгалтерский учет здесь требует особой точности из-за длительности проектов и сложной первички. В статье разбираем специфику учета у подрядчика, акты КС-2 и КС-3, НДС по переходящим контрактам и новые отраслевые риски.

Специфика бухгалтерского учета в строительстве

Строительство как отрасль имеет принципиальные отличия от торговли или обычного производства. Здесь каждый проект уникален, длится месяцами или годами, а финансовый результат формируется постепенно.

Ключевые особенности строительного учета:

• Длительный производственный цикл. Строительство объекта может занимать несколько отчетных периодов. Это требует особого порядка признания выручки и расходов — либо по мере готовности, либо после полного завершения работ (ПБУ 2/2008).
• Множество участников. В строительстве одновременно взаимодействуют инвестор, застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик и субподрядчики. У каждого своя роль и свои правила учета.
• Сметное нормирование. Все работы выполняются на основе проектно-сметной документации. Отклонения от сметы требуют дополнительных соглашений и влияют на налогообложение.
• Специфическая первичка. Вместо обычных товарных накладных и актов здесь используются унифицированные формы КС-2, КС-3, КС-6, КС-11, утвержденные Госкомстатом (хотя с 2013 года их применение не обязательно, отрасль продолжает их использовать как стандарт).
• Давальческие материалы. Заказчик часто предоставляет свои материалы, что требует отдельного учета и особого документооборота.
• Членство в СРО. Строительные компании обязаны состоять в саморегулируемых организациях и уплачивать взносы в компенсационные фонды, что также отражается в учете.

Субъекты строительной деятельности и их учет:

Субъект	Роль	Особенности учета
Инвестор	Вкладывает средства	Учет инвестиций, формирование стоимости объекта
Застройщик	Организует строительство	Учет затрат по объектам, средства дольщиков (счета эскроу)
Технический заказчик	Контролирует стройку	Посреднические функции, “чужие” и “свои” средства
Подрядчик (генподрядчик)	Выполняет работы	Учет затрат, выручка по договору подряда
Субподрядчик	Выполняет часть работ	Учет выполненных работ, взаиморасчеты с генподрядчиком

Новые требования 2026 года:
С 1 марта 2026 года вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс (Федеральный закон № 309-ФЗ). Компании обязаны в течение трех рабочих дней уведомлять СРО о каждом заключенном договоре подряда и судебном иске. Также вводится требование о наличии в штате не менее двух специалистов, внесенных в Национальный реестр специалистов (НРС).

Акты КС-2 и КС-3: формы, назначение, заполнение

КС-2 и КС-3 — это ключевые документы в строительстве, подтверждающие выполнение работ и их стоимость. Они служат основанием для отражения расходов у заказчика и выручки у подрядчика.

Акт КС-2 «Акт о приемке выполненных работ»

Это первичный документ, который фиксирует факт выполнения строительно-монтажных работ. В нем детально расписаны:

• наименование работ в соответствии со сметой;
• единицы измерения (м³, м², штуки);
• количество (объем выполненных работ);
• цена за единицу и общая стоимость.

Важно: в акте обязательно указываются адрес и наименование стройки, а также номер и дата договора подряда. Они должны совпадать с договором.

Справка КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат»

Это расчетный документ, который показывает общую стоимость работ за отчетный период. Она содержит:

• реквизиты сторон (заказчик, подрядчик);
• перечень работ и их стоимость с начала проведения работ, с начала года и за отчетный период;
• отдельной строкой выделяется сумма НДС и итоговая стоимость с налогом.

КС-3 составляют на основе данных КС-2. Суммы в обоих документах должны совпадать.

Важные нюансы 2026 года:

• Рекомендательный характер. Формы КС-2 и КС-3 не являются обязательными с 2013 года. Стороны могут использовать самостоятельно разработанные формы или УПД, если это предусмотрено договором. Но отраслевая практика такова, что большинство заказчиков требуют именно КС-2 и КС-3.
• Периодичность подписания. Закон не устанавливает, как часто нужно подписывать акты: можно ежемесячно, по этапам или по окончании всех работ. Это определяет договор.
• Полномочия подписантов. Документы со стороны заказчика должен подписывать руководитель или уполномоченное лицо по доверенности. Если подпишет неуполномоченный сотрудник, подрядчик рискует не получить оплату.
• Электронный документооборот. С 1 января 2026 года весь документооборот с Госстройнадзором переведен в обязательный электронный формат (XML). Однако для расчетов с заказчиками можно продолжать использовать бумажные КС-2 и КС-3 — отмена УПД как единственного формата касается только электронных документов, представляемых по требованию налоговой.

НДС в строительстве: главные изменения 2026 года

2026 год принес кардинальные изменения в налогообложение строительной отрасли.

Повышение ставки НДС до 22%

С 1 января 2026 года ставка НДС увеличилась с 20% до 22%. Это касается всех операций, реализованных начиная с 1 января 2026 года.

Проблема «переходящих» контрактов

Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) бьет тревогу: тысячи контрактов, заключенных в 2025 году, рассчитаны исходя из ставки 20%, но работы принимаются уже в 2026 году. По закону (ст. 167 НК РФ) моментом реализации считается наиболее ранняя из двух дат: фактическое выполнение работ или подписание акта заказчиком.

Минфин в письме от 19.01.2026 № 24-06-06/2382 разъяснил:

• если этапы работ приняты до 1 января 2026 — НДС 20%;
• если этапы принимаются с 1 января 2026 — НДС 22%, независимо от даты заключения договора.

Для подрядчиков это означает прямые убытки: цена контракта твердая, а доплатить налог придется из собственных средств. НОСТРОЙ обратился в Минфин с просьбой дать специальные разъяснения для строителей, опираясь на Постановление Конституционного Суда РФ № 41-П от 25.11.2025.

Вычет НДС при поэтапной сдаче

Сложный момент: если договором не предусмотрена поэтапная сдача, но стороны ежемесячно подписывают КС-2 и КС-3, можно ли принимать НДС к вычету до окончания строительства?

Существует две позиции:

• Осторожная: вычет возможен только после полного завершения работ и подписания итогового акта (КС-11), так как риск гибели объекта еще не перешел к заказчику.
• Смелая: вычет возможен ежемесячно, так как работы приняты к учету по счету 08 и получен счет-фактура (подтверждается постановлениями арбитражных судов и письмом ФНС от 06.05.2013 № ЕД-4-3/8255@).

Рекомендация: если выбираете смелую позицию, готовьтесь к спорам с налоговой.

Учет доходов и расходов у подрядчика

Подрядчик ведет учет в соответствии с ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» (для бухучета) и главой 25 НК РФ (для налогового учета).

Учет доходов:

Выручка по договору строительного подряда признается одним из двух способов:

• «По мере готовности» — если финансовый результат может быть надежно определен. Выручка признается пропорционально выполненному объему работ (обычно на основании подписанных КС-2 и КС-3).
• «По мере завершения» — если надежно определить результат нельзя (например, на начальном этапе). Выручка признается только после полного завершения работ.

Учет расходов:

Расходы подрядчика делятся на:

• Прямые расходы: материалы, зарплата рабочих, расходы на эксплуатацию машин и механизмов, работы субподрядчиков.
• Косвенные расходы (накладные): содержание линейного персонала, административно-хозяйственные расходы, обслуживание строительных площадок.

Учет материалов в строительстве имеет особенности. Если материалы поступают от заказчика (давальческие), они учитываются на забалансовом счете 003 «Материалы, принятые в переработку».

Временные здания и сооружения:

Затраты на возведение временных сооружений (бытовки, склады, навесы) учитываются либо как отдельный объект основных средств, либо включаются в смету строительства и списываются по окончании работ.

Принципы признания доходов и расходов детально описаны в материале: «Учет договоров и расчетов с контрагентами».

Учет договоров и расчетов с контрагентами

Отраслевые риски 2026 года

Строительный бизнес в 2026 году сталкивается с новыми серьезными рисками.

1. Риск «переходящего» НДС. Как уже говорилось, повышение ставки до 22% создает коллизию для контрактов, заключенных до 2026 года. Дополнительные 2% налога — это прямые убытки, которые могут достигать миллионов рублей.

2. Кадровые риски и требования СРО. С 1 марта 2026 года наличие в штате двух специалистов из Национального реестра (НРС) становится обязательным. Практика «аренды» специалистов прекращается — один специалист не может числиться в нескольких компаниях одновременно. Отсутствие таких специалистов ведет к отказу в допуске СРО и лишению права участвовать в тендерах.

3. Уголовная ответственность для ГИП и ГАП. Вводится персональная имущественная ответственность главных инженеров проекта (ГИП) и главных архитекторов проекта (ГАП). Их решения фиксируются в цифровом реестре. Нарушения правил безопасности (ст. 216 УК РФ) теперь легче доказываются — достаточно установить, чья подпись стоит под спорным решением. Риск реального тюремного срока становится вполне конкретным.

4. Штрафы до 5 млн рублей. Административные штрафы за нарушения в строительстве выросли кратно — до 5 миллионов рублей. Основания для приостановки деятельности расширены. Нарушения, связанные с отсутствием специалистов или несоблюдением норм, становятся экономически невыгодными.

5. Маркировка стройматериалов. С 1 октября 2025 года введена обязательная маркировка сухих строительных смесей, с 1 декабря 2025 — герметиков и шпатлевок. С 1 сентября 2025 регистрация в системе «Честный ЗНАК» обязательна для всех производителей и импортеров. Реализация немаркированных остатков разрешена до окончания срока годности, но поставка немаркированной продукции от производителей допускается только до 1 мая 2026 года.

Что проверяет налоговая в строительных компаниях

Налоговые проверки в строительстве имеют свою специфику. Инспекторы обращают внимание на следующие моменты:

1. Реальность выполненных работ. Проверяется наличие всей цепочки документов: договор → смета → акты КС-2 → справки КС-3 → счета-фактуры. Особое внимание уделяется субподрядчикам — не являются ли они «техническими» компаниями.

2. Правильность применения НДС. Своевременность начисления НДС при реализации (в зависимости от условий договора).

• Обоснованность вычетов по НДС (наличие счетов-фактур, принятие на учет).
• Раздельный учет НДС при совмещении облагаемых и необлагаемых операций.

3. Давальческие материалы. Проверяется, правильно ли учтены материалы заказчика, не списаны ли они в расходы подрядчика (они должны оставаться на забалансе).

4. Расходы будущих периодов. В строительстве много долгосрочных затрат. Налоговая проверяет обоснованность их распределения и списания.

5. Требования к специалистам. С 2026 года налоговая может запрашивать информацию о наличии в штате специалистов НРС. Их отсутствие — основание для претензий и доначислений.

6. Электронный документооборот. С 1 января 2026 года документооборот с Госстройнадзором должен быть только электронным. Нарушение этого требования влечет штрафы.

Более подробно о подготовке бизнеса к налоговым проверкам вы можете прочитать в статье: «Как подготовиться к налоговой проверке и снизить риски санкций».

Как подготовиться к налоговой проверке и снизить риски санкций

Почему строительной компании нужен профессиональный бухгалтер

Строительный учет настолько специфичен и сложен, что доверять его случайным людям или пытаться вести самостоятельно — опасно для бизнеса.

Что делает профессиональный бухгалтер в строительстве:

1. Работает с отраслевой первичкой. КС-2, КС-3, КС-6, КС-11, журналы учета работ — это не просто бумажки. Ошибка в реквизитах, неверный расчет объемов или отсутствие подписи уполномоченного лица может стоить миллионы: заказчик откажется платить, а налоговая снимет расходы.

2. Контролирует НДС по переходящим контрактам. В 2026 году это критически важно. Бухгалтер должен отслеживать даты подписания актов, чтобы правильно применять ставку 20% или 22%, а также минимизировать потери от налоговой коллизии.

3. Ведет раздельный учет. Если компания совмещает разные виды деятельности или имеет операции, не облагаемые НДС, требуется раздельный учет. Без профессионального бухгалтера здесь не обойтись.

4. Следит за изменениями в СРО. Новые требования к уведомлению СРО о договорах и исках, контроль за наличием специалистов НРС — все это ложится на бухгалтерию. Пропуск срока уведомления грозит исключением из СРО.

5. Обеспечивает налоговую безопасность. Профессионал проверяет субподрядчиков на должную осмотрительность, следит за сроками уплаты налогов и сдачи отчетности, готовится к проверкам. В строительстве, где суммы большие, цена ошибки особенно высока.

6. Адаптирует учет к новым ФСБУ. Применение ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», ФСБУ 6/2020 «Основные средства», ФСБУ 5/2019 «Запасы» в строительстве имеет особенности. Бухгалтер должен знать, как их правильно применять.

7. Работает с маркировкой. Маркировка стройматериалов в «Честном ЗНАКе» добавляет новую отчетность. Бухгалтер должен контролировать, чтобы все материалы были промаркированы правильно.

Вывод: Строительная отрасль в 2026 году предъявляет повышенные требования к качеству учета. Повышение НДС, новые правила СРО, маркировка материалов и уголовная ответственность специалистов — все это делает профессионального бухгалтера не просто сотрудником, а ключевым звеном, обеспечивающим выживание и развитие бизнеса. Экономия на бухгалтере здесь равносильна игре в русскую рулетку с многомиллионными штрафами.

О том, когда бухгалтерская поддержка критична для бизнеса, рассказывается в статье: «Когда бизнесу нужен бухгалтер: риски самостоятельного учета».

Когда бизнесу нужен бухгалтер: риски самостоятельного учета

Часто задаваемые вопросы